Con l’avvio della stagione dichiarativa 2025, relativa ai redditi percepiti nel 2024, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto alcune novità rilevanti riguardo il regime della cedolare secca. Si tratta di aggiornamenti che interessano direttamente i proprietari di immobili a uso abitativo che scelgono questo regime fiscale alternativo rispetto all’IRPEF ordinaria. Le modifiche sono orientate a semplificare gli adempimenti, offrire maggiore flessibilità e chiarire alcuni aspetti che, negli anni precedenti, avevano generato dubbi interpretativi.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime facoltativo che permette ai locatori di immobili ad uso abitativo di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, oltre all’imposta di registro e quella di bollo normalmente dovute sui contratti di locazione. È disponibile in due aliquote principali:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero (4+4 anni);
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni), se stipulati in comuni ad alta densità abitativa o colpiti da calamità.
Novità dichiarazione 2025: cosa cambia per la cedolare secca
Per l’anno d’imposta 2024, da dichiarare nel 2025, le principali novità sulla cedolare secca riguardano i seguenti punti:
1. Estensione dei contratti ammissibili
Una delle principali novità riguarda l’ampliamento della platea dei contratti che possono rientrare nella cedolare secca. In particolare, dal 2024 possono rientrare nel regime anche alcune locazioni brevi superiori a 30 giorni (fino a un massimo di 60 giorni per ciascun conduttore), a condizione che non vengano forniti servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive (come pulizie giornaliere o cambio biancheria). Questo permette anche ai proprietari con formule flessibili di locazione di usufruire della tassazione agevolata.
2. Nuovi limiti per le pertinenze
Viene chiarito e aggiornato il trattamento delle pertinenze (box, cantine, posti auto) locate congiuntamente all’abitazione. Dal 2024, anche più di una pertinenza può essere assoggettata a cedolare secca, purché tutte siano indicate nel contratto e collegate all’immobile abitativo locato. In passato, l’interpretazione era più restrittiva, spesso limitata a una sola pertinenza.
3. Obbligo di comunicazione preventiva abolito
Una delle semplificazioni operative più importanti riguarda l’abolizione, a partire dal 2024, dell’obbligo di comunicazione preventiva per l’esercizio dell’opzione della cedolare secca. Non è più necessario inviare una comunicazione specifica all’Agenzia delle Entrate prima della registrazione del contratto: l’opzione può essere esercitata direttamente in sede di registrazione, oppure indicata nella dichiarazione dei redditi.
4. Nuova gestione in caso di proroga o subentro
Il modello Redditi 2025 prevede campi dedicati per la gestione delle proroghe, cessioni anticipate e subentri nel contratto di locazione. In caso di proroga di un contratto con cedolare secca, il locatore può confermare il regime direttamente nel nuovo quadro, senza dover ripresentare un nuovo modello RLI.
5. Trattamento dei contratti con più proprietari
Per i contratti cointestati, l’opzione per la cedolare secca può ora essere effettuata anche da uno solo dei comproprietari, senza necessità che tutti aderiscano al regime. Questa modifica risolve una delle questioni più controverse degli anni precedenti, permettendo una maggiore personalizzazione fiscale per i soggetti comproprietari.
Impatto sulla dichiarazione dei redditi
Nel modello Redditi PF 2025, la sezione dedicata alla cedolare secca è stata aggiornata per riflettere le nuove opzioni e semplificazioni. I contribuenti dovranno compilare il quadro B (redditi da fabbricati) e indicare l’esercizio dell’opzione nel quadro L. Viene mantenuta la possibilità di utilizzare la precompilata, con la maggior parte delle informazioni già inserite dall’Agenzia grazie alle comunicazioni RLI e ai dati catastali.
Vantaggi del nuovo regime aggiornato
Con le novità introdotte per l’anno d’imposta 2024, la cedolare secca si conferma un’opzione fiscale vantaggiosa per chi desidera:
- Semplificare gli adempimenti burocratici;
- Beneficiare di una tassazione più leggera e stabile;
- Gestire in autonomia il regime, anche con contratti flessibili o condivisi.
Conclusioni
Le modifiche introdotte nella dichiarazione dei redditi 2025 rappresentano un passo concreto verso la modernizzazione e semplificazione fiscale per i locatori. La cedolare secca, pur rimanendo un regime facoltativo, diventa ora più flessibile, inclusiva e adattabile a diverse tipologie contrattuali. Per chi percepisce redditi da locazione, è essenziale esaminare con attenzione i nuovi criteri e valutare attentamente la convenienza dell’opzione anche alla luce delle evoluzioni normative. In un contesto fiscale in continua evoluzione, restare aggiornati è fondamentale per sfruttare al meglio le opportunità previste dalla normativa, minimizzando il carico fiscale e ottimizzando la gestione immobiliare.
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