Con l’avvicinarsi della scadenza per la presentazione del modello Redditi Persone Fisiche 2025, molti contribuenti e professionisti si trovano a fare i conti con importanti novità riguardanti le locazioni brevi, specialmente per chi affitta attraverso piattaforme come Airbnb, Booking o altri portali digitali. La normativa è cambiata e la dichiarazione dei redditi si è adeguata di conseguenza, con nuovi codici, regole specifiche per la cedolare secca, e obblighi per gli intermediari.
Cosa si intende per locazioni brevi nel 2025?
Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:
- di durata non superiore a 30 giorni,
- stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa,
- eventualmente tramite intermediari immobiliari o portali digitali.
Nel 2025, la disciplina fiscale si è ulteriormente evoluta, in particolare per evitare abusi e garantire una corretta tassazione dei proventi derivanti da affitti brevi.
Le novità 2025 nel Modello Redditi PF per le locazioni brevi
Il modello Redditi Persone Fisiche 2025 introduce nuove modalità di indicazione dei redditi da locazioni brevi nel quadro RB, con una differenziazione chiara tra:
- Redditi soggetti a cedolare secca (21% o 26%)
- Redditi soggetti a tassazione ordinaria
La principale novità normativa del 2024, riflessa nel modello 2025, riguarda l’introduzione della cedolare secca al 26% per chi stipula più di quattro contratti di locazione breve all’anno: oltre tale soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale.
Dove si dichiarano gli affitti brevi nel modello Redditi 2025
Nel modello Redditi PF 2025 i redditi da locazioni brevi vanno indicati nel:
- Quadro RB – Sezione I, utilizzando il codice 21 per i canoni derivanti da locazioni brevi soggette a cedolare secca.
- I contribuenti devono specificare il tipo di immobile, la rendita catastale, e scegliere il tipo di tassazione (ordinaria o cedolare secca).
- Se si superano i 4 contratti all’anno, è obbligatorio passare alla tassazione ordinaria o aprire partita IVA.
Cedolare secca: 21% o 26%? Attenzione al numero di contratti
Uno degli aspetti più discussi riguarda il passaggio dal 21% al 26%: secondo la Legge di Bilancio 2024, recepita nel modello Redditi 2025:
- Fino a 4 contratti di locazione breve in un anno, si può applicare la cedolare secca al 21%.
- Dal quinto contratto in poi, la cedolare secca sale al 26%.
- Oltre 4 contratti, in caso di affitto continuativo, l’attività può essere considerata d’impresa, con l’obbligo di apertura di partita IVA.
Intermediari e ritenute: il ruolo di Airbnb & Co.
Dal 2024, gli intermediari digitali (Airbnb, Booking, ecc.) sono tenuti a:
- Versare una ritenuta del 21% a titolo di acconto sul canone incassato dal locatore.
- Trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi.
Questi dati sono precompilati nel cassetto fiscale del contribuente e devono essere verificati ed eventualmente integrati nel modello Redditi 2025.
Esenzione IVA, quadro RW e immobili all’estero
Se l’immobile affittato si trova all’estero:
- Va compilato anche il quadro RW, ai fini del monitoraggio fiscale e dell’IVIE.
- In caso di affitti brevi di immobili esteri tramite portali online, è consigliabile rivolgersi a un commercialista per valutare la corretta imputazione dei proventi.
Scadenze, invio e consigli operativi
Le scadenze previste per il modello Redditi PF 2025 sono:
- 30 giugno 2025 per la presentazione cartacea tramite intermediari abilitati.
- 30 novembre 2025 per l’invio telematico.
Suggerimenti pratici:
- Verificare i dati precompilati nel proprio cassetto fiscale.
- Tenere traccia dei contratti stipulati (soprattutto se si è vicini alla soglia dei 4 contratti).
- Valutare se mantenere la cedolare secca o passare alla tassazione ordinaria.
- In caso di dubbio, richiedere consulenza fiscale.
Conclusioni
Il modello Redditi PF 2025 riflette pienamente le evoluzioni normative sulle locazioni brevi e introduce importanti elementi di chiarezza, ma anche di complessità. La corretta compilazione, specie per chi si avvale di piattaforme di intermediazione, è cruciale per evitare sanzioni o contestazioni. Essere aggiornati e consapevoli è il primo passo per una dichiarazione trasparente ed efficace.
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